Investissements locatifs
L’administration fiscale vient de publier les divers plafonds de loyer et de ressources applicables aux investissements locatifs défiscalisants.
Des plafonds de loyer et de ressources du locataire et du sous-locataire sont prévus et révisés chaque année pour l’application des réductions d’impôt Pinel, Duflot et Scellier et des dispositifs d’amortissements Borloo et Besson,ainsi que des dispositifs de déduction spécifiques, de :
- 26 % pour le Besson ancien,
- 30 % pour le Borloo neuf et le Borloo ancien dans le secteur intermédiaire,
- 45 % ou 60 % pour le Borloo ancien dans le secteur social,
- 70 % pour le Borloo ancien intermédié (logements conventionnés loués, dans le secteur intermédiaire ou social, à un organisme public ou privé qui sous-loue le logement à des personnes défavorisées ou le met à leur disposition).
Pour l’application du dispositif d’amortissement Robien, seuls des plafonds de loyer sont prévus et révisés annuellement, aucune condition tenant aux ressources du locataire n’étant exigée.
Nous vous proposons ci-dessous un panorama actualisé de ces différents dispositifs.
1 – Dispositif Pinel/Duflot
Le dispositif Pinel/Duflot permet aux contribuables réalisant un investissement locatif (depuis 2013) dans les zones A et B de bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux a été majoré pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 (dispositif Pinel).
Alors que le dispositif Duflot, applicable aux investissements effectués du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, offre une réduction d’impôt de 18 % (29 % outre-mer) pour un engagement de location de 9 ans, le dispositif Pinel, applicable aux investissements effectués à compter du 1er septembre 2014, offre une réduction dont le taux varie de 12 à 21 % (23 à 32 % outre-mer) selon la durée d’engagement de location qui peut être de 6, 9 ou 12 ans.
Ces 2 dispositifs, qui se succèdent dans le temps, sont soumis aux mêmes plafonds de loyer et de ressources.
Plafond de loyer
Plafond de ressources
2 – Dispositif Scellier
Le dispositif Scellier permet, aux contribuables ayant réalisé un investissement immobilier locatif avant le 1er janvier 2013 (1er avril 2013 pour les investissements initiés avant 2013), de bénéficier, outre d’une réduction d’impôt (dont le montant total peut atteindre 37 % – 21 % pour les investissements initiés en 2012 – du coût de l’investissement sur 15 ans), d’une déduction forfaitaire des revenus fonciers en fonction des modalités de location du logement (conditions de loyer et de ressources du locataire).
Plafonds de loyer (secteur libre et intermédiaire)
Pour les baux conclus ou renouvelés dans le cadre du dispositif Scellier en métropole en 2016, le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder, selon la date de réalisation de l’investissement, la zone géographique et le secteur de location (libre ou intermédiaire), le montant suivant exprimé en euro par mètre carré :
Plafonds de ressources (secteur intermédiaire)
Pour bénéficier de la déduction forfaitaire de 30 % des revenus fonciers et d’une prolongation de la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire en métropole, pour les baux conclus ou renouvelés en 2016, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas avoir excédé, en 2014, ou 2015 si cela est plus favorable, les plafonds suivants :
3 – Dispositif Scellier outre-mer
Tout comme le dispositif Scellier en métropole, le dispositif Scellier outre-mer permet, en cas de réalisation d’un investissement immobilier locatif outre-mer (avant 2013), de bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant est plus élevé : il peut atteindre 52 % – 32 % pour les investissements initiés en 2012 – du coût de l’investissement sur 15 ans. Il permet également de bénéficier d’une déduction forfaitaire des revenus fonciers en cas de location dans le secteur intermédiaire (conditions de loyer plus strictes et de ressources du locataire).
Plafonds de loyer (secteur libre et intermédiaire)
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2016, les plafonds mensuels de loyer par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :
Plafonds de ressources (secteur intermédiaire)
Pour bénéficier de la déduction forfaitaire de 30 % des revenus fonciers et d’une prolongation de la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire outre-mer, pour les baux conclus ou renouvelés en 2016, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas avoir excédé, en 2014, ou 2015 si cela est plus favorable, les plafonds suivants :
4 – Dispositifs Robien
Deux dispositifs Robien différents s’appliquent en fonction de la date de l’investissement initial : le dispositif Robien classique, qui permet d’amortir jusqu’à 65 % du coût d’acquisition des logements acquis du 1er janvier 2003 au 31 août 2006, et le dispositif Robien recentré qui ne permet plus d’amortir que 50 % de ce coût pour les logements acquis du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009. Ces dispositifs ne sont pas soumis à des conditions de ressources mais seulement à des conditions de loyer.
Robien classique
Pour les baux conclus reconduits ou renouvelés en 2016 dans le cadre des dispositifs Robien classique, le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder :
Robien recentré
Pour les baux conclus reconduits ou renouvelés en 2016 dans le cadre des dispositifs Robien recentré, le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder :
5 – Dispositif Borloo neuf
Applicable aux logements acquis du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2009, le dispositif Borloo neuf permet d’amortir 65 % du coût d’acquisition et de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers. Il est soumis à des conditions de loyer et de ressources.
Plafonds de loyer
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2016 dans le cadre du dispositif Borloo neuf, le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder :
Plafonds de ressources
Les plafonds annuels de ressources applicablessont identiques à ceux relatifs au dispositif Scellier métropole intermédiaire.
6 – Dispositif Besson neuf
Le dispositif Besson neuf permet d’amortir jusqu’à 65 % du coût des logements acquis entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003. Il est soumis à des conditions de ressources et de loyer.
Plafonds de loyer
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2016 dans le cadre du dispositif Besson neuf, le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder :
Plafonds de ressources
Pour bénéficier du dispositif, s’agissant des baux conclus ou renouvelés en 2016, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas avoir excédé, au titre de 2014 ou 2015 (si les ressources de 2015 sont plus favorables pour le locataire), les plafonds ci-dessous.
Note : Ces plafonds de ressources sont communs aux dispositifs Besson neuf, Besson ancien et Borloo ancien « loyer intermédiaire » (déduction spécifique de 30%).
7 – Dispositifs Borloo ancien
Le dispositif Borloo ancien permet de bénéficier, pour les revenus des locations consenties depuis le 1er octobre 2006 dans le cadre d’une convention avec l’Anah, d’une déduction forfaitaire de 30 % pour les logements à loyers intermédiaires et, pour les logements à loyers sociaux, 45 % si la convention est conclue jusqu’au 27 mars 2009, 60 % si la convention est conclue à partir du 28 mars 2009, 70 % en cas de location déléguée. Les conditions de loyer et de ressources varient en fonction du dispositif choisi.
Borloo ancien, loyer intermédiaire (30 %)
La location d’un logement dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire avec l’Anah ouvre droit à une déduction forfaitaire de 30 % lorsque le bailleur s’engage à louer le logement à des personnes dont les ressources n’excèdent un certain plafond et pour un loyer respectant certaines limites.
Les plafonds de loyer et de ressources applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2016 sont établis de la façon suivante, (ils varient en fonction de la date de conclusion de la convention – avant ou à partir de 2015-).
Plafond de loyer
Note : Si les loyers exigés pour le bénéfice de l’avantage fiscal ne doivent pas être supérieurs aux plafonds mentionnés ci-dessus, l’Anah peut cependant prévoir des loyers inférieurs à ces plafonds pour la conclusion d’une convention. Le loyer pratiqué par le bailleur et inscrit dans le bail devant en tout état de cause être inférieur ou égal à celui fixé par l’Anah afin que le bénéfice du dispositif ne soit pas remis en cause, le contribuable doit se renseigner auprès des délégations de l’Anah pour connaître le loyer applicable à la convention.
Plafond de ressources
Borloo ancien, loyers sociaux (45 % ou 60 %)
Le dispositif Borloo « social » permet au bailleur de bénéficier d’une déduction forfaitaire dont le taux varie selon la date de conclusion de la convention Anah : 45 % pour les conventions conclues jusqu’au 27 mars 2009 et 60 % pour celles conclues à partir du 28 mars 2009.
Ce dispositif comprend par ailleurs 2 régimes selon que la convention conclue avec l’Anah est à loyer « social » ou « très social« . L’option pour l’un ou l’autre de ces régimes a des incidences non pas fiscales mais financières. En effet, en contrepartie d’un effort supplémentaire du bailleur sur le loyer pratiqué et les ressources du locataire, les conventions à loyer très social lui permettent d’obtenir des taux de subvention de l’Anah plus importants pour les travaux, et le versement de l’APL en tiers payant (ce qui lui garantit le paiement d’au moins une partie du loyer).
Pour les plafonds de loyer applicables en 2016, il convient de distinguer selon que la convention a été conclue avant le 1er janvier 2012 ou à partir de cette date.
Note : En effet, ces plafonds ont été revalorisés forfaitairement de 1 % pour les conventions conclues en 2012 alors que les plafonds de loyers pour les conventions conclues avant le 1er janvier 2012 ont été revalorisés en fonction de l’IRL du 2ème trimestre de l’année qui précède l’année de référence.
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2016, les plafonds de loyer par mètre carré de surface habitable sont les suivants :
- Conventions Anah conclues à compter du 1er janvier 2012
- Conventions Anah conclues avant le 1er janvier 2012
Pour bénéficier du dispositif pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2016, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas, sauf exceptions, avoir excédé, au titre de 2014 ou 2015 (si les ressources de 2015 sont plus favorables pour le locataire), les plafonds de ressources suivants :
- pour le logement social
- pour le logement très social
Borloo ancien, location déléguée (70 %)
Si les logements conventionnés sont loués, dans le secteur intermédiaire ou social, à un organisme public ou privé qui sous-loue le logement à des personnes défavorisées ou le met à leur disposition, les plafonds de loyer et de ressources sont les mêmes que ceux applicables au dispositif Borloo ancien en secteur intermédiaire ou en secteur social ou très social.
8 – Dispositif Besson ancien
Ce dispositif permet de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 26 % sur les revenus d’immeubles anciens donnés en location sous certaines conditions de loyer et de ressources avant le 1er octobre 2006. Pour les baux conclus à compter de cette date, c’est le dispositif Borloo ancien qui s’applique.
Pour bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
- Plafonds de loyer
Pour les baux conclus ou renouvelés dans le cadre du dispositif Besson ancien en 2016, les plafonds de loyer sont les suivants :
- Plafonds de ressources
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2016 dans le cadre du dispositif Besson ancien, les plafonds de ressources sont identiques à ceux applicables dans le cadre du dispositif Besson neuf.