Minorer la valeur vénale d’un bien immobilier recueilli dans le cadre d’une succession vous expose à un double risque fiscal, tant pour ce qui concerne le montant des droits de succession que l’impôt sur la plus-value ultérieure en cas de revente de ce bien. Quels sont les risques à sous-évaluer une maison dans le cadre d’une succession ?
La réponse avec Edouard Clausse Consultant chez Fidroit pour Dossier Familial.
Minorer la valeur vénale d’un bien immobilier recueilli dans le cadre d’une succession vous expose à un double risque fiscal, tant pour ce qui concerne le montant des droits de succession que l’impôt sur la plus-value ultérieure en cas de revente de ce bien.
Si vous conservez la maison dont vous héritez, l’administration fiscale peut en redresser l’évaluation en vous adressant une proposition de rectification contradictoire motivée jusqu’au 31décembre de la troisième année suivant le dépôt de la déclaration de succession (art. L17 et L55 du Livre des procédures fiscales).
Si, au terme de cette procédure, elle rejette vos observations et maintient sa position,
vous devrez régler un supplément de droits de succession indûment économisés,
des intérêts de retard et des pénalités (de 5 à 40 % selon les cas).
Si vous souhaitez vendre la maison dans ce même délai de trois ans, vous serez confronté à un problème supplémentaire : celui de la juste imposition de la plus-value immobilière.
L’administration fiscale va en effet s’appuyer sur la valeur inscrite dans la déclaration de succession pour déterminer le montant de la plus-value imposable au jour de la vente.
De ce fait, vous serez taxé sur une plus-value artificielle plus élevée que celle qui aurait normalement dû être constatée. Pire : l’impôt qui vous sera réclamé a de fortes chances d’être d’un montant supérieur à l’économie initiale réalisée sur les droits de succession.
Si vous souhaitez garder cette maison quelques années de plus, les risques
encourus précédemment restent les mêmes. À un détail près : l’administration ne tiendra compte que de la déclaration de succession initiale (même en cas de dépôt d’une déclaration rectificative), situation généralement défavorable aux héritiers.
LE SAVIEZ-VOUS?
Si la procédure de vente n’a pas débuté, une déclaration de succession rectificative peut être déposée dans un délai de trois ans. Des droits supplémentaires, intérêts et pénalités
peuvent être dus, mais en cas de revente du bien, la plus-value sera calculée à partir d’une valeur sincère corrigée.